01
物件をお探しの方
希望のエリアとご予算を伺い、民泊に使える物件を選ぶための条件を整理します。購入するか、借りて始めるかもご相談いただけます。
COLUMN
FOR CLIENTS
このようなお客さまの、
民泊開業を支援します。
物件が決まる前からご相談いただけます。
候補物件の条件とご希望を伺い、開業までに必要な準備を整理します。
対応地域東京・神奈川・千葉・埼玉
02
候補の物件がある方
候補の物件の資料をもとに、営業の条件、必要な改修、費用と収支を確認します。購入・賃貸の契約前にご相談ください。
03
物件をお持ちの方
建物の状態と立地、必要な追加の投資を確認します。民泊としての活用を中心に、賃貸や売却も含めて検討します。
04
融資をご検討の方
自己資金と借入を合わせた資金計画を整理し、金融機関に提出する書類のとりまとめや、金融機関のご紹介を行います。
MARKET
規制強化が進むいま、
民泊は事業設計で差がつきます。
東京では、宿泊税の課税対象の拡大や、区条例による営業制限の強化が続いています。どこでも同じ条件で始められる時期は終わりました。立地・事業形態・出口戦略を見極めれば、民泊は不動産活用の選択肢の一つです。
6,012万人泊
前年比5.8%増、都道府県で1位。
出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」
約3割
2027年4月の宿泊分から。
出典：東京都主税局の試算
区ごとに異なる規制が、強化されています
2027年4月の宿泊分から、民泊・簡易宿所も東京都の宿泊税の課税対象となります。区条例による営業日・区域の制限も広がっており、中央区は土曜正午から月曜正午まで、渋谷区は住居系の地域で年63日（2026年7月以降の届出）に限られます。新宿区も、住居系の地域での新設を原則禁止する方針を公表しています。
収益構造が、賃貸とは異なります
賃貸収入が毎月の賃料で決まるのに対し、民泊の売上は「客室単価×稼働日数」で決まります。季節や周辺のイベントにより変動するため、価格設定と集客の運用が収益を左右します。
出口戦略は、購入前に設計します
住宅宿泊事業の届出は、売却しても買主に承継されず、買主による再届出が必要です。新設が禁止された区域では、事業者が替わると営業を継続できません。一方、旅館業は事業譲渡により営業を承継できます。民泊として売却するか、賃貸へ転用するか、自己使用とするか。出口戦略は、購入前に決めておくべき事項です。当社は宅地建物取引業者として、取得の段階から出口まで含めて事業を設計します。
遊休不動産も、収益化の対象になります
相続した住宅、使用していない別荘、空室が続く賃貸物件も、条件を満たせば民泊・簡易宿所として活用できます。取得費が発生しない分、営業日数に上限のある民泊でも収支計画を立てやすくなります。まずは、対象物件で営業が可能かを確認します。
賃貸・民泊・簡易宿所のちがい
| 賃貸 | 民泊（住宅宿泊事業） | 簡易宿所（旅館業） | |
|---|---|---|---|
| 収入の決まり方 | 毎月の賃料 | 客室単価×稼働日数 | 客室単価×稼働日数 |
| 営業できる日数 | — | 年180日まで（区条例でさらに短縮される場合あり） | 上限なし |
| 始められる地域 | 住宅として賃貸可能な物件 | 住居専用地域でも可（区条例による制限あり） | ホテル・旅館が建築可能な用途地域 |
| 運営の手間 | 入退去時が中心 | 予約管理・清掃・ゲスト対応が宿泊ごとに発生 | 民泊と同様。駆けつけ体制の整備も必要 |
| 売却時 | 賃貸中のまま売却可能 | 届出は承継されず、買主による再届出が必要 | 事業譲渡により承継可能 |
2026年10月時点。出典：住宅宿泊事業法、旅館業法、東京都主税局、中央区・渋谷区・新宿区の公表資料、観光庁。区の条例は見直しが続いているため、物件ごとに最新の条件を確認します。
MODEL CASE
モデルケース
投資・賃貸経営・保有不動産の活用の3つの立場で、公的統計と市場データをもとに前提を置き、収支を試算したモデルケースです。
CASE 01投資家一棟・旅館業（簡易宿所）
一棟を運営し、売却で回収する
木造一棟を旅館業で通年営業。5年分の営業利益と売却額で、投資の回収までを試算しました。
- 実質利回り（NOI）
- 6.0%
- 5年の総リターン（税引前）
- +438万円
- 総投資額
- 5,600万円
年間の営業利益（NOI）試算
336万円
月あたり27.9万円
単位：万円
収支の内訳と前提を見る
首都圏の木造一棟を取得し、旅館業（簡易宿所）の許可を得て通年で運営します。5年間運営したのち売却するモデルです。売却価格は建物の経年を見込んで取得時の物件価格の90%とし、運営による価格の上乗せは見込んでいません。
- 表面利回り
- 12.4%
- 実質利回り（NOI）
- 6.0%
- 5年間の総リターン（税引前）
- +438万円
- 客室単価（1泊）
- 38,000円
- 稼働率
- 50%
- 総投資額に対する倍率
- 1.08倍
物件の概要
- 所在
- 首都圏
- 種別
- 木造3階建て・一棟
- 規模
- 延床 約90㎡・定員8名
- 事業形態
- 旅館業（簡易宿所）
- 営業日数
- 年365日
- 総投資額
- 5,600万円（物件5,000万円＋開業費用600万円）
事業の流れ
- 01取得物件価格5,000万円
- 02許可・開業準備改修・消防設備・家具家電
- 03運営5年間・年365日
- 04売却取得時の物件価格の90%
| 年間 | 月あたり | |
|---|---|---|
| 宿泊売上 | 694 | 57.8 |
| 清掃料（ゲスト負担） | 94 | 7.8 |
| 売上計 | 788 | 65.6 |
| 予約サイト手数料 | 122 | 10.2 |
| 運営代行手数料 | 139 | 11.6 |
| 清掃費 | 94 | 7.8 |
| 消耗品 | 13 | 1.1 |
| 光熱・通信・保険・修繕 | 84 | 7.0 |
| 費用計 | 452 | 37.7 |
| 営業利益（NOI） | 336 | 27.9 |
- 稼働率は観光庁「宿泊旅行統計調査」の東京都の簡易宿所の客室稼働率（2025年 48.6%、2026年7月 55.1%）を参考に50%と置いています
- 表面利回り＝年間の宿泊売上÷総投資額。実質利回り＝年間の営業利益（NOI）÷総投資額
- 売却は旅館業の事業譲渡による承継を前提とし、売却価格は取得時の物件価格の90%（4,500万円）、売却費用（価格の3%＋6.6万円）を差し引いています。売却価格は市況により変わります
- 営業利益（NOI）は税引前で、借入の返済、所得税・固定資産税・宿泊税は含みません
- 運営代行手数料は市場の相場（宿泊売上の20%）で置いており、当社の料金ではありません
- 予約サイト手数料は Airbnb の公表料率（宿泊料と清掃料の15.5%）です
CASE 02マンションオーナー空室2戸・住宅宿泊事業
空いた住戸を、民泊で活かす
入居が決まらない1LDK 2戸を、年180日まで民泊で運営した場合の収支を試算しました。
- 賃貸で入居した場合
- 296万円／年
- 開業費用の回収
- 約8か月
- 営業できる日数
- 180日／年
空室のままの場合との差試算
0 → 299万円
2戸・年間の営業利益
単位：万円
収支の内訳と前提を見る
自己所有の賃貸マンションで、入居が決まらない1LDK 2戸を住宅宿泊事業（年180日まで）で運営するモデルです。入居が見込める住戸なら、賃貸との収支はほぼ同じ水準です。空室が続く住戸の活用策として検討します。
- 営業できる日数
- 180日／年
- 稼働（1戸）
- 135泊／年
- 客室単価（1泊）
- 22,000円
- 年間の営業利益（2戸）
- 299万円
- 賃貸で入居した場合
- 296万円／年
- 開業費用の回収
- 約8か月
物件の概要
- 所在
- 首都圏
- 種別
- 自己所有の賃貸マンションの住戸
- 規模
- 1LDK×2戸（各約40㎡・定員3名）
- 事業形態
- 住宅宿泊事業（届出）
- 営業日数
- 年180日まで
- 開業費用
- 200万円（1戸100万円）
事業の流れ
- 01届出・開業準備家具家電・消防設備・届出
- 02運営年180日まで
- 03残りの期間マンスリー賃貸と組み合わせも可
- 04賃貸に戻す入居の見込みが立った時点で
| 年間 | 月あたり | |
|---|---|---|
| 宿泊売上 | 594 | 49.5 |
| 清掃料（ゲスト負担） | 77 | 6.4 |
| 売上計 | 671 | 55.9 |
| 予約サイト手数料 | 104 | 8.7 |
| 運営代行手数料 | 119 | 9.9 |
| 清掃費 | 77 | 6.4 |
| 消耗品 | 12 | 1.0 |
| 光熱・通信・保険 | 60 | 5.0 |
| 費用計 | 372 | 31.0 |
| 営業利益（NOI） | 299 | 24.9 |
- 東京都の住宅宿泊事業の宿泊日数は、1住宅あたり2か月で17〜23日です（観光庁「住宅宿泊事業の宿泊実績」2026年）。年180日のうち75%（135泊）はこの上側にあたります
- 区条例による営業日数の追加の制限がない地域を前提としています
- 賃貸で入居した場合＝賃料1戸月13万円から賃貸管理費5%を差し引いた額
- 営業利益（NOI）は税引前で、借入の返済、所得税・固定資産税・宿泊税は含みません
- 運営代行手数料は市場の相場（宿泊売上の20%）で置いており、当社の料金ではありません
- 予約サイト手数料は Airbnb の公表料率（宿泊料と清掃料の15.5%）です
CASE 03不動産会社保有中の戸建・住宅宿泊事業
売却までの期間を、収益に変える
売却や建替えを控えた戸建を、それまでの期間だけ民泊で運営した場合の収支を試算しました。
- 年間の営業利益
- 196万円
- 3年間の累計
- +238万円
- 開業費用
- 350万円
開業費用の回収試算
約21か月
開業費用350万円を営業利益で回収
単位：万円
収支の内訳と前提を見る
売却や建替えの時期が決まるまで保有している戸建を、住宅宿泊事業で運営するモデルです。取得済みの物件のため、開業費用だけで始められます。届出は売却時に承継されないため、売却にあわせて事業を終えます。
- 開業費用
- 350万円
- 年間の売上計
- 463万円
- 年間の営業利益
- 196万円
- 客室単価（1泊）
- 30,000円
- 稼働
- 135泊／年
- 3年間の累計
- +238万円
物件の概要
- 所在
- 首都圏
- 種別
- 木造2階建て・戸建
- 規模
- 3LDK 約75㎡・定員6名
- 事業形態
- 住宅宿泊事業（届出）
- 営業日数
- 年180日まで
- 開業費用
- 350万円
事業の流れ
- 01保有売却・建替えの時期が未定
- 02届出・開業準備家具家電・消防設備・届出
- 03運営年180日まで
- 04事業終了売却・建替えにあわせて
| 年間 | 月あたり | |
|---|---|---|
| 宿泊売上 | 405 | 33.8 |
| 清掃料（ゲスト負担） | 58 | 4.8 |
| 売上計 | 463 | 38.6 |
| 予約サイト手数料 | 72 | 6.0 |
| 運営代行手数料 | 81 | 6.8 |
| 清掃費 | 58 | 4.8 |
| 消耗品 | 8 | 0.7 |
| 光熱・通信・保険・修繕 | 48 | 4.0 |
| 費用計 | 267 | 22.3 |
| 営業利益（NOI） | 196 | 16.3 |
- 東京都の住宅宿泊事業の宿泊日数は、1住宅あたり2か月で17〜23日です（観光庁「住宅宿泊事業の宿泊実績」2026年）。年180日のうち75%（135泊）はこの上側にあたります
- 物件の取得費と保有にかかる費用（固定資産税・借入金利など）は含みません
- 営業利益（NOI）は税引前で、借入の返済、所得税・固定資産税・宿泊税は含みません
- 運営代行手数料は市場の相場（宿泊売上の20%）で置いており、当社の料金ではありません
- 予約サイト手数料は Airbnb の公表料率（宿泊料と清掃料の15.5%）です
モデルケースは、公表されているデータと一般的な費用の相場をもとに前提を置いた試算です。当社の運営実績や将来の収益を示すものではありません。税金（所得税・固定資産税・宿泊税など）と借入の返済は含みません。運営代行の手数料は市場の相場で置いており、当社の料金ではありません。実際の収支は、立地・物件・規制・運営の方法により変わります。写真はイメージです。
前提の出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」「住宅宿泊事業の宿泊実績」、AirDNA・AirROI の東京の市場データ、Airbnb の公表手数料、運営代行・清掃・開業費用の公開されている相場（2026年10月時点）。
ISSUES & SOLUTIONS
開業前の課題を解決し、
リスクを減らします。
民泊に向く物件かどうかは、立地や間取りだけでは決まりません。
営業の条件、必要な投資、運営の費用、将来の活かし方まで、物件ごとに確かめます。
01そもそも、民泊として営業できるのか
条例、用途地域、建物の条件、消防設備、マンションの管理規約を確認します。賃貸物件では、貸主の承諾と契約の内容も確認し、利用できる制度を整理します。
02初期費用はいくらかかるか
物件の購入価格や賃料と契約時の諸費用、改修・消防設備・家具家電などの開業準備費、当面の運転資金を、分けて確認します。
03この物件で、利益は出るか
営業できる日数と想定の稼働率、宿泊単価をもとに売上を試算します。運営費と借入の返済を整理し、手元資金の見通しを確認します。単価や稼働率が下がる場合も比較します。売主や他社の試算があれば、その前提も見直します。
04開業後に、どのような費用がかかるか
清掃・リネン・予約サイト・ゲスト対応などの費用を整理し、品質を保ちながら見直せる部分を検討します。営業日数に制約がある場合は、建物や契約の条件に応じた運営方法を検討します。
05どの手続きを、どの順番で進めるか
所在地と営業の形態に応じた手続き、必要な書類、担当者を整理します。申請が必要な業務は、提携する行政書士などの専門家と連携して進めます。
06将来の賃貸・売却まで見据えられるか
所有する物件は、宅地建物取引業の免許を持つ当社が、将来の賃貸・売却も含めて検討します。賃借する物件は、契約期間、解約の条件、原状回復の費用を確認します。
STAY
心地いい滞在を、
細部まで整える。
ゲストの使いやすさと、清掃のしやすさを考えた内装・備品をご提案します。
SERVICE
物件選びから開業後の運営まで、
一貫して支援します。
物件の確認と資金計画から、開業準備、集客、ゲスト対応、清掃、報告まで。
一括でのご依頼のほか、清掃のみ、直接予約サイトの制作のみなど、業務を切り出してご依頼いただけます。
DIGITAL TRANSFORMATION
物件選びから運営まで、DXで支えます。
IT企業が母体の当社は、物件の分析から予約・清掃・料金・ゲスト対応までの仕組みを内製で開発・運用しています。
PROPERTIES
物件のご紹介事例
当社がこれまでにご紹介した物件の一部です。
物件探しから購入まで、ご希望に合わせてご相談いただけます。
01 / 03
東京都台東区
- 販売当時の価格
- 4,980万円
- 賃貸運用の想定表面利回り
- 6.2%
2024年
東京都豊島区
- 成約価格
- 2,850万円
2025年
神奈川県横浜市中区
- 販売当時の価格
- 8,200万円
- 賃貸運用の実績表面利回り
- 7.4%
2023年
※ 写真・所在地・価格・利回りは確認用の仮のデータです。利回りは賃貸運用を前提とした値で、民泊運営の収益ではありません。
民泊を始めるための物件探しから、ご相談いただけます。
民泊開業について無料で相談するGUIDE
届出の手順と、
必要な書類・設備。
住宅宿泊事業の届出で始める場合の、主な流れです。
旅館業の許可や特区民泊の認定では、手順が変わります。
01届出までの手順
- 1
物件の確認
自治体の条例、用途地域、マンションの管理規約、賃貸の場合は貸主の承諾を確認します。
- 2
保健所・消防署への事前相談
営業に必要な設備と手続きを確認します。
- 3
消防設備の整備と確認
必要な設備の工事・設置と届出を行い、検査などを経て、消防法令に適合していることの確認を受けます。書類や通知書の扱いは、管轄の窓口で確認します。
- 4
近隣への事前の周知
自治体の条例で求められる場合に行います。
- 5
住宅宿泊事業の届出
届出番号の通知を受けてから、営業を始められます。
- 6
内装と備品の準備
家具・家電の設置、初期清掃、Wi-Fiと鍵の用意をします。
- 7
掲載の準備
写真撮影、予約サイトのページ作成、ハウスガイドの作成を行います。
- 8
標識の掲示と運営開始
開始後は、2か月ごとに宿泊日数などの定期報告が必要です。
02必要な書類と設備の例
書類（届出の場合の主なもの）
- 住宅宿泊事業届出書
- 住宅の登記事項証明書と図面
- 安全措置のチェックリスト
- 消防法令適合通知書
- 賃貸の場合は貸主の承諾書、マンションの場合は管理規約の写し
- 管理業者に委託する場合は、管理受託契約書の写し
物件・所在地・営業形態によって異なります。自治体によって、近隣への周知の報告書などが追加で必要です。
設備・備品
- 消防設備（自動火災報知設備・誘導灯など。物件により異なります）
- 家具・家電・寝具・リネン
- 鍵（スマートロックなど）とWi-Fi
- アメニティ・消耗品
- 多言語のハウスガイドと、ごみ出しなどの案内
- 標識
書類の準備は提携する行政書士などの専門家と連携して進め、設備・備品の手配は当社がまとめて行います。
PRICE
無料でご利用いただける範囲と、
料金について
物件のご紹介、簡易的な利回り・収支の試算、運営プランのご提案までは無料です。
費用が発生するのは、物件の契約が成立したとき、
開業の準備や運営をご依頼いただくときです。
無料
- 初回のご相談
- 物件のご紹介
- 簡易的な利回り・収支の試算
- 運営プランのご提案
下記の場合は、料金が発生します。
| 物件のご契約 | 当社が仲介する物件で、売買・賃貸借の契約が成立したときに、仲介手数料をいただきます。金額は宅地建物取引業法で定める上限の範囲内で、契約の前にご案内します。 |
|---|---|
| 開業代行 | 詳細な事業計画・資金計画の作成、金融機関に提出する書類のとりまとめ、届出・許可の手続きの支援、設備や家具家電の手配など、具体的なプランづくりと代行は、当社とご契約いただいた方に限り承ります。費用は、ご依頼の内容に応じてお見積もりします。 |
| 運営委託 | 運営代行費（売上に連動する手数料）をいただきます。料率、計算の対象となる売上、含まれる業務は、お見積もりで明記します。 |
| 実費 | 改修・消防設備・家具家電の購入費、行政書士など専門家の報酬、清掃・リネン・消耗品・予約サイトの手数料などの運営の経費は、実費をご負担いただきます。 |
| ウェブ制作・SNS運用 | ご希望に応じて、制作・運用の内容に合わせて個別にお見積もりします。 |
簡易的な試算は一定の前提にもとづく目安で、将来の売上・利益・利回りを保証するものではありません。有料の業務は、着手の前に内容と金額をご案内します。
民泊開業について無料で相談するFLOW
ご相談から開業までの流れ
STEP 1
ご希望の確認
希望のエリア、ご予算、購入・賃借のご希望、開業の時期を伺います。未定の項目があってもご相談いただけます。
STEP 2
候補の物件の条件確認
候補の物件の資料を確認し、所在地・建物・契約上の条件と、必要な事前相談を整理します。物件が未定の場合は、探す条件を整理します。
STEP 3
収支の試算と、支援内容のご提案
必要な物件情報を確認したうえで、売上と費用の前提、収支の見通し、当社の支援範囲とお見積もりをご案内します。融資を利用する場合は、返済を含めた資金計画も整理します。
STEP 4
支援のご契約と、開業の準備
当社との支援契約の前に、業務と費用を書面でご説明します。専門家と連携し、必要な工事・設備・手続き・備品の準備を進めます。
STEP 5
営業開始の条件の確認と、掲載の準備
営業に必要な届出・許可などと設備を確認します。写真、予約サイトの掲載内容、ゲストへの案内を整えて、営業を始めます。
STEP 6
開業後の報告と改善
予約・売上・費用・ゲストの評価を毎月ご報告し、宿泊料金と集客、運営方法を見直します。
FAQ
よくあるご質問
物件がまだ決まっていませんが、相談できますか？
はい。物件探しの条件の整理からご相談いただけます。購入するか借りて始めるか、エリアやご予算が決まっていない段階でも、検討の進め方をご案内します。
購入・賃貸の契約前に、相談できますか？
はい。候補の物件の資料があれば、営業の条件、改修の要否、費用と収支の前提を確認します。契約の前にご相談ください。
借りた物件で、民泊を始められますか？
条件を満たす物件であれば可能です。営業の制度や所在地の条件に加えて、貸主の承諾、賃貸借契約、マンションの管理規約などの確認が必要です。候補の物件ごとに確かめます。
融資を利用して開業できますか？
はい。自己資金と借入を合わせた資金計画を一緒に整理し、金融機関に提出する書類（事業計画・収支計画など）のとりまとめや、金融機関のご紹介を行います。書類のとりまとめなど具体的な支援は、当社とご契約いただいた方が対象です。融資の可否と条件は、金融機関の審査で決まります。
相談に費用はかかりますか？
初回のご相談、物件のご紹介、簡易的な利回り・収支の試算、運営プランのご提案は無料です。費用が発生するのは、当社が仲介する物件の契約が成立したとき、開業の準備や運営をご依頼いただくときです。有料の業務は、着手の前に内容と金額をご案内します。相談だけでも構いません。
どれくらいの売上や利回りを見込めますか？
物件と営業の条件によって異なります。宿泊単価、稼働率、営業日数、初期費用、運営費を整理し、収支と資金の見通しを試算します。将来の収益を保証するものではありません。
開業まで、どれくらいかかりますか？
物件の状態と必要な手続きを確認したうえで、工程ごとの期間の目安をご案内します。
他社の収支試算の確認だけでも、相談できますか？
はい。資料を確認し、宿泊単価・稼働率・営業日数・費用の前提を整理します。
対応しているエリアを教えてください。
東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県です。清掃や現地対応の体制により、対応できない地域があります。物件の所在地を確認してご案内します。
すでに民泊を運営していますが、相談できますか？
運営中の施設や、運営会社の乗り換えについては、運営代行・運営会社の変更について相談するのページからご相談ください。
CONTACT
民泊開業のご相談（無料）
- 開業前のお気軽なご相談も歓迎しております
- 物件が決まる前でもご相談いただけます
- 物件情報は、お分かりになる範囲で結構です
- 資料の共有方法は、担当者よりご案内します
- ご希望のない営業のお電話はいたしません
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