民泊の所得の区分、消費税、宿泊税、固定資産税と住宅ローン控除への影響について、国税庁などの公表資料にもとづいて整理します。
民泊の所得は何の所得か
国税庁の資料では、民泊の所得を次のように整理しています。
- 原則：自分が住む住宅を使った民泊の所得は、原則として雑所得
- 事業所得：もっぱら民泊の所得で生計を立てているなど、事業として行っていることが明らかな場合
- 不動産所得：不動産の賃貸をしている人が、賃貸の合間に一時的に民泊をする場合は、不動産所得に含めてもよい
水道光熱費や固定資産税のように、生活用と民泊用が混ざる費用は、床面積の割合など合理的な方法で分けて経費にします。
消費税
- 宿泊料は、ホテルや旅館と同じく消費税の課税対象です
- 個人の場合、前々年の課税売上高が1,000万円以下なら、原則として納税は免除されます
- 前年1〜6月の課税売上高が1,000万円を超えた場合などは、免除されません（給与などの支払額で判定することもできます）
- インボイス（適格請求書発行事業者）の登録をしていると、1,000万円以下でも免除されません
宿泊税
宿泊者が負担し、事業者が預かって納める税金です。東京都では、2027年4月1日の宿泊分から、税率が定率3%（1人1泊13,000円未満はかからない）に変わり、民泊も対象になる予定です。ほかの自治体でも導入や検討が進んでいます。→ 宿泊税
固定資産税と住宅ローン控除
- 固定資産税：住宅用地の特例の対象かどうかは、民泊に使っているかどうかではなく、家屋の使われ方の実態で判断するとされています（総務省の通知）
- 住宅ローン控除：国税庁の資料（2018年時点の法令）では、生活の本拠として使っている家屋で民泊をする場合、生活用の部分が床面積の2分の1を超えるかで判定し、控除額も生活用の割合で計算するとしています。今の制度での扱いは、税務署で確かめてください
申告で気をつけること
- 売上・経費の記録と、領収書などを保存する
- 予約サイトの手数料、清掃費、委託料、消耗品などを整理しておく
- 所得の区分や按分の判断に迷う場合は、税理士や税務署に相談する